Les SCPI restent un pilier d’investissement immobilier accessible aux épargnants prudents et actifs. Elles offrent diversification, gestion déléguée et exposition à l’immobilier professionnel de qualité.
Le marché en 2025 présente des stratégies distinctes : rendement, plus-value, fiscalité et thématiques spécialisées. Pour clarifier ces différences, les points essentiels suivent puis le bloc A retenir :
A retenir :
- Diversification sectorielle et géographique, mutualisation du risque locatif
- Accès à l’immobilier professionnel sans gestion locative directe
- Possibilité de revenus réguliers ou de plus-value selon stratégie
- Optimisation fiscale via dispositifs Pinel, Malraux, Denormandie adaptés
Comparer SCPI de Rendement et de Plus-Value pour choisir
Après ces repères, il convient d’aborder le duel entre SCPI de rendement et SCPI de plus-value pour l’allocation. Cette comparaison aide à peser revenus immédiats contre valorisation potentielle à long terme.
SCPI
Société de gestion
Thématique
Cap. fin 2024 (Md€)
TD 2024
Épargne Foncière
La Française REM
Bureaux/Commerces
5,20
4,52 %
Primovie
Praemia / Primonial REIM
Santé/Éducation
4,75
4,20 %
Immorente
Sofidy
Diversifiée
4,39
5,04 %
CORUM Origin
CORUM AM
Diversifiée Europe
3,26
6,05 %
Iroko Zen
Iroko
Diversifiée
0,83
7,32 %
Remake Live
Remake AM
Diversifiée
0,65
7,50 %
Selon La Française, la taille du patrimoine reste un gage de liquidité et de mutualisation. Selon CORUM AM, la diversification européenne peut améliorer les rendements sur certains cycles.
Dans cette comparaison, les SCPI de rendement privilégient la distribution de loyers réguliers et la stabilité. À l’inverse, les SCPI de plus-value visent la revente ou la revalorisation progressive des actifs.
Comparaison par thématique :
- Bureaux prime pour stabilité locative et loyers longs
- Santé et médico-social pour résilience cyclique et baux sécurisés
- Logistique pour croissance liée au commerce en ligne
- Niches opportunistes pour rendement élevé mais volatilité supérieure
« J’ai acheté des parts d’Épargne Pierre il y a cinq ans et j’ai constaté une revalorisation régulière des parts »
Marie L.
Choisir selon son profil investisseur SCPI et horizon
Ce point ouvre sur la nécessité d’adapter le choix au profil personnel et à l’horizon d’investissement. Les allocations prudentes, équilibrées ou dynamiques demandent des combinaisons différentes de SCPI.
Profil prudent : sécurité et liquidité des SCPI
En lien avec la sélection précédente, le profil prudent privilégie les très grandes capitalisations et les secteurs défensifs. L’objectif est de limiter la volatilité tout en percevant un rendement stable sur dix ans au moins.
Allocation prudente recommandée :
- Primovie 30 %, santé défensive, forte capitalisation
- Épargne Foncière 30 %, socle de liquidité et diversification
- Pierval Santé 20 %, pan-UE médico-social résilient
- Rivoli Avenir Patrimoine 20 %, bureaux prime Paris
Profil équilibré : mix rendement et croissance
En lien avec le profil prudent, l’équilibré accepte une part de rendement supérieur pour chercher un meilleur rendement total. L’idée consiste à mixer SCPI de rendement robustes et quelques positions plus dynamiques.
Selon Amundi, une combinaison d’Immorente et d’Épargne Pierre apporte diversification et rendement. Cette approche vise 4,5 à 5,5 % net après frais.
« En tant qu’autoentrepreneur, j’ai choisi Primovie pour la stabilité des baux de santé et la visibilité »
Marc D.
Comparaison allocation équilibrée :
Profil
SCPI principales
Objectif
Rendement cible
Prudent
Primovie, Épargne Foncière
Stabilité et liquidité
3,8–4,3 %
Équilibré
Immorente, Épargne Pierre
Mix rendement/croissance
4,5–5,0 %
Dynamique
Iroko Zen, Remake Live
Rendement élevé et opportunisme
6,2–7,0 %
Horizon
10 ans+
Temps pour amortir frais
–
« Le gérant a expliqué la stratégie d’acquisition lors de l’assemblée générale, démontrant la prudence »
Sophie N.
Points pratiques pour chaque profil :
- Adapter la capitalisation des SCPI à la liquidité souhaitée
- Limiter l’exposition aux petites SCPI pour les profils prudents
- Réserver une part dynamique pour les investisseurs tolérant le risque
- Penser à l’effet de levier via crédit si le cash est limité
Cette réflexion conduit naturellement au volet des frais, de la fiscalité et des risques inhérents aux SCPI. Le prochain chapitre analyse ces éléments essentiels.
Risques, frais et fiscalité des meilleures SCPI à connaître
Ce passage examine les coûts et risques pour transformer une allocation en performance durable. Comprendre la fiscalité et les frais conditionne le rendement net réellement perçu par l’investisseur.
Frais et liquidité : impact sur la performance nette
En lien avec l’allocation précédente, les frais de souscription et de gestion peuvent réduire le rendement affiché de façon significative. Il faut intégrer ces coûts avant de comparer des taux bruts entre SCPI.
Quels frais regarder en priorité :
- Frais d’entrée et commission de souscription
- Frais de gestion annuels prélevés sur les loyers
- Commissions sur opérations d’achat ou de vente d’actifs
- Coûts éventuels de restructuration ou de rénovation
Fiscalité et risques réglementaires pour l’investisseur
En lien avec les frais, la fiscalité dépend du mode de détention et du statut fiscal du souscripteur. Les SCPI en direct, via crédit ou via assurance-vie entraînent des traitements fiscaux différents.
Selon des bulletins de gestion, les autorités ont renforcé la transparence et les critères ESG en 2025. Selon La Française et Amundi, l’accent sur la performance énergétique influence désormais la sélection d’actifs.
« À mon avis, la diversification reste la clé pour limiter le risque immobilier à long terme »
Pierre N.
Mesures de prudence recommandées :
- Évaluer le TRI sur plusieurs années au-delà du TD annoncé
- Privilégier les sociétés de gestion transparentes et expérimentées
- Ne pas allouer plus d’une fraction significative du patrimoine à une SCPI
- Conserver un horizon long pour absorber les cycles immobiliers
Ces recommandations concluent l’analyse technique et pratique sur le choix des SCPI, en préparant un passage vers la mise en œuvre concrète. Le lecteur pourra ensuite construire une allocation adaptée à son profil.
Claire, investisseuse illustrative, a commencé par une allocation prudente puis a progressivement diversifié vers des positions plus dynamiques. Son parcours montre l’intérêt d’une approche graduée et mesurée.
Source : La Française, « Rapport annuel SCPI 2024 », Bulletin de gestion 2024 ; Amundi, « Synthèse performance SCPI 2024 », Note gestion 2024 ; CORUM AM, « Rapport annuel CORUM Origin 2024 », Document institutionnel 2024.
