Nantes concentre en 2025 un mélange rare d’attractivité économique et de qualité de vie urbaine, attirant étudiants, salariés et familles. La ville profite d’un tissu industriel et tertiaire dynamique, d’un pôle universitaire large et d’infrastructures publiques modernisées.
Ce contexte se traduit par une demande locative soutenue et des perspectives de valorisation pour les acquéreurs attentifs. Les éléments clés à garder en tête suivent
A retenir :
- Rendement locatif attractif entre 3% et 7% selon quartier
- Dynamique démographique 9400 nouveaux habitants par an en moyenne
- Demande locative forte 61,5% de locataires en ville
- Projets urbains majeurs CHU sur l’Île de Nantes 2026
Prix et perspectives du marché immobilier nantais en 2025
Face à ces constats, le marché présente des différences marquées selon les secteurs et les typologies de biens. Les corrections de prix récentes offrent des fenêtres d’achat ciblées pour les investisseurs patients.
Selon Meilleurs Agents, la période 2023-2024 a vu une baisse notable des prix, puis une stabilisation progressive en fin d’année. Ce contexte amorce un redémarrage prudent du marché local, influencé par l’évolution des taux.
Critères de prix :
- Proximité du centre et accès transports
- Présence d’équipements médicaux majeurs
- Projets urbains et renouvellement urbain
- Profil démographique et universitaire local
Évolution récente des prix et volumes
Selon Meilleurs Agents, Nantes a connu une baisse des prix sur deux années consécutives avant une reprise modeste. Le délai de vente s’est allongé, signe d’un ajustement entre offre et demande.
Les acheteurs recalibrent leurs attentes et les investisseurs analysent la reprise des taux pour repérer des opportunités. Cette phase oriente naturellement le choix des secteurs où investir.
Prix moyens par quartier et typologie (tableau)
Ce tableau synthétise les prix observés par quartier et par nature de bien selon SeLoger, utiles pour comparer la rentabilité potentielle. Les écarts expliquent la stratégie d’achat entre rendement et valorisation.
Quartier
Appartement €/m²
Maison €/m²
Prix moyen €/m²
Centre-Ville
3 976
5 077
4 011
Île de Nantes
3 240
4 013
3 286
Hauts-Pavés / Saint-Félix
3 803
5 017
4 351
Malakoff
3 257
4 137
3 438
Beaujoire
2 992
3 181
3 071
« Le centre-ville m’a immédiatement séduite par son ambiance authentique et sa diversité culturelle »
Sabrina M.
Quartiers à privilégier pour un investissement locatif à Nantes
Après l’analyse des prix, l’attention se porte sur les quartiers offrant le meilleur compromis rendement et attractivité locative. Le profil des locataires et la proximité des universités conditionnent fortement la demande.
Selon SeLoger et les observatoires locaux, les secteurs proches des campus et des pôles d’emploi restent très recherchés. Ces zones bénéficient aussi d’une rotation rapide des logements, utile pour la mise en location.
Atouts des quartiers :
- Centre-ville forte demande étudiante et jeunes actifs
- Île de Nantes projets neufs et valorisation future
- Hauts-Pavés résidentiel et équilibre prix/rendement
- Malakoff attractivité pour familles et étudiants
Quartiers centraux et opportunités pour petites surfaces
Ce secteur attire surtout étudiants de l’Université de Nantes et écoles comme Audencia ou ISEG Nantes, générant une demande pour studios et T2. Les petites surfaces offrent souvent des rendements supérieurs au mètre carré.
Selon des acteurs locaux comme Foncia et Century 21 Nantes, les T2 restent les biens les plus recherchés par les jeunes actifs. La rotation et le taux d’occupation rapide soutiennent la rentabilité locative.
« Vivre près de l’Erdre m’a permis de concilier études et détente pendant mes années universitaires »
Émilie F.
Quartiers en rénovation et valeur ajoutée sur le long terme
L’Île de Nantes concentre des programmes neufs et verra l’arrivée du CHU, imprimant un potentiel de valorisation à moyen terme. Ces projets attirent promoteurs et investisseurs institutionnels comme Nantes Métropole Habitat.
Le passage à des quartiers rénovés favorise aussi la diversification des locataires, incluant familles et cadres, et prépare à une hausse graduelle des loyers. Cette évolution prépare les choix de financement et fiscalité.
Financement et dispositifs fiscaux pour investir à Nantes
Ce choix d’emplacement oriente naturellement les solutions fiscales et les montages juridiques à privilégier pour optimiser la rentabilité. Les dispositifs disponibles s’adaptent aux objectifs de rendement et à l’horizon patrimonial.
Selon des conseillers en gestion de patrimoine, le statut LMNP reste pertinent pour les petites surfaces meublées louées aux étudiants. Le mécanisme permet une optimisation fiscale via amortissements et régimes BIC.
Dispositifs fiscaux disponibles :
- LMNP amortissement du bien et récupération de TVA
- Loi Denormandie rénovation avec réduction d’impôt
- LLI neuf faible TVA et exonérations fiscales
- Cosse ancien et Malraux pour profils spécifiques
LMNP, avantages concrets et cas pratique
Le LMNP s’adresse à l’investisseur louant un logement meublé, souvent un studio destiné aux étudiants d’Audencia ou de l’Université de Nantes. L’amortissement du mobilier et du bien réduit fortement l’imposition sur les loyers.
Selon des annonces d’agences comme La Forêt Immobilier et Foncia, la demande de meublés reste élevée en centre-ville. Le choix du gestionnaire facilite l’accès aux services et à la récupération de TVA dans le neuf.
Denormandie, LLI et autres montages pour divers profils
La loi Denormandie favorise la rénovation dans les secteurs en revitalisation, adaptée aux investisseurs souhaitant rénover des biens anciens. LLI offre des avantages dans le neuf, utile pour des programmes gérés par des acteurs institutionnels.
Selon des experts bancaires, le choix entre Denormandie et LLI dépend du profil locatif visé et du montage financier. Les conditions de taux et la réglementation locale conditionnent la pertinence du dispositif.
Type de bien
Part de la demande
Profil locataire
Studios et T1
17%
Étudiants et jeunes actifs
T2
40%
Jeunes couples et actifs
T3
29%
Petites familles
T4 et plus
12%
Familles nombreuses
« Investir à Doulon-Bottière, c’est miser sur l’avenir de Nantes et sur la rénovation durable »
Claire R.
« Vivre sur l’Île de Nantes, c’est un permanent émerveillement culturel et un vrai dynamisme créatif »
Pierre M.
Source : Ile de Nantes ; SeLoger ; Meilleurs Agents.
